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21/07/2015

Cómo se computa la mayoría simple en una junta de propietarios

Cómo se computa la mayoría simple en juntas de propietarios

¿Qué sentido tiene el voto del propietario que se abstiene en una votación? ¿Cómo se considera el voto del propietario no asistente? ¿Está obligado el propietario no asistente a cumplir lo acordado por la junta de propietarios?

La intervención de los copropietarios en una junta parece una cuestión irrelevante. Con frecuencia se celebran reuniones en las que los asistentes no tienen conocimiento de las consecuencias jurídicas de sus pronunciamientos y manifestaciones en dicha junta. Pero no tiene los mismos efectos jurídicos asistir a una junta que no asistir, o votar a favor o en contra de un determinado acuerdo, o bien manifestar una abstención de voto.

 

Analizamos todos estos aspectos desde la perspectiva de la normativa reguladora de la propiedad horizontal vigente en Catalunya.

 

En principio, la normativa favorece la constitución de la junta de propietarios, porque es el espacio idóneo de deliberación y adopción de acuerdos esencial en la vida de la comunidad y básica para la adecuada conservación del edificio. La norma no exige ningún quorum mínimo de asistencia. Así, la junta de propietarios se constituye en la fecha y hora fijada para su celebración, sin necesidad de que estén presentes un número determinado de propietarios o de cuotas. En consecuencia, es admisible la constitución de la junta con un sólo propietario. Tampoco es impeditiva la ausencia del presidente o del secretario: si no asisten ni el presidente ni el vicepresidente, se designa un propietario entre los asistentes para que presida la reunión; si no asiste el secretario, también se escoge un propietario entre los asistentes para el ejercicio de las funciones de secretario.

 

Es de destacar que ha desaparecido en la normativa el sistema de doble convocatoria, que casi siempre obligaba a celebrar las reuniones en segunda convocatoria por ausencia de quorum, y que con frecuencia era motivo de comentarios desafortunados por parte de propietarios puntuales pero no informados, que se quejaban de que la reunión se empezaba con retraso. Siempre había que aclarar que no había suficiente quorum para celebrar la reunión en primera y, que por tanto, no había otro remedio que celebrar la reunión en segunda convocatoria.

 

Una vez constituida la junta de propietarios, debe destacarse como cuestión previa que no todos los propietarios tienen derecho de voto: los que no estén al corriente de pago tienen voz pero no voto. Esto es, pueden participar en las deliberaciones de la junta pero su opinión no se tiene en cuenta a la hora de determinar si se adopta o no un determinado acuerdo. Esto es, pueden hablar -e influir en la formación de la mayoría- pero no votar. Si el propietario quiere poder ejercer su derecho de voto, puede pagar la deuda antes de acudir a la junta general. Sin embargo, existen situaciones en las que el propietario quiere recuperar su derecho de voto sin pagar la deuda... en tal caso no le queda otra opción que impugnar judicialmente la deuda. También existe una situación intermedia, en la que el propietario paga pero sin que la comunidad tenga facultad de disposición sobre el importe de la deuda: la consignación judicial o notarial del importe adeudado.

 

El resto de propietarios que están al corriente de pago tienen derecho de voz y voto. Pero esto no quiere decir que en una junta pueda deliberarse y adoptar decisiones sobre cualquier tema: únicamente pueden adoptarse acuerdos sobre asuntos incluidos en el orden del día. El establecimiento del orden del día de cada junta es, en principio, competencia del Presidente de la comunidad, aunque debe incluir en el mismo los puntos que le hayan sido propuestos por otros propietarios, por escrito y con anterioridad a la reunión. Pueden existir en un mismo orden del día distintos acuerdos que requieran mayorías distintas: cada acuerdo se considerará adoptado o no en función del resultado del recuento de votos específico para este punto y en función de la mayoría exigible para cada supuesto.

 

La mayor parte de los acuerdos que habitualmente se adoptan en una junta de propietarios se deciden por mayoría simple. Así, los acuerdos habituales como contratación de servicios de mantenimiento, cambio de número de cuenta bancaria, ejecución de actuaciones puntuales de reparación, nombramiento de administrador, aprobación de cuentas del ejercicio anterior, presupuesto de gastos, etc, son acuerdos que pueden ser adoptados por mayoría simple de votos.

 

El primer punto a distinguir es que número de propietarios debemos utilizar para calcular la mayoría. Hemos destacado que los propietarios que no están al corriente de pago no tienen derecho de voto; por tanto, estos propietarios no se tienen en cuenta para calcular la mayoría simple. Sin embargo, la normativa es todavía más restrictiva, porque establece literalmente que se refiere a "la mayoría simple de los propietarios que han participado en la votación". Esto es, ni se refiere a mayoría simple de los propietarios del inmueble, ni a mayoría de asistentes a la reunión, ni a la mayoría de propietarios asistentes con derecho de voto. La normativa establece que el conjunto de propietarios que se tiene en cuenta es el formado por aquellos que, además de ser propietarios, estar presentes en la reunión, y tener derecho de voto, participan en la votación. Con esta descripción se crea una figura jurídicamente difusa pero, de otra parte, muy habitual en las juntas de propietarios, que es la del propietario asistente pero que puntualmente "se despista" y no participa en una determinada votación.

 

Esta medida responde a la realidad de muchas juntas de propietarios en las que, si no están bien dirigidas por un presidente diligente o un administrador profesional, permiten dispersiones de los propietarios. También es cierto que no todos los propietarios tienen un mismo grado de cultura cívica de participación en actos colectivos, ni el mismo interés en todos los acuerdos, ni la misma capacidad de concentración. Sin embargo, genera un problema jurídico -especialmente al Secretario de la Junta-, puesto que en ocasiones tendrá que determinar distintos conjuntos de propietarios sobre los que calcular las distintas mayorías. Esto es, habrá propietarios que consten en la lista de asistentes que no computarán a efectos del cómputo de una determinada mayoría, o bien habrá propietarios que computen en un acuerdo si y en otro no.

 

El segundo punto importante es destacar que el sistema es de doble cómputo: se consigue la mayoría cuando votan a favor del acuerdo la mayoría simple de personas cuando, a su vez, representen la mayoría simple del total de sus cuotas de participación. Y ¿cuando se consigue la mayoría simple? Pues cuando el número de votos y de cuotas a favor superan el número de votos y cuotas en contra. Esto es, se requiere no sólo mayoría de personas, sino también mayoría de cuotas. Este sistema tradicional de doble cómputo se establece para evitar abusos de mayoría. Así, el propietario único de un elemento privativo inmenso, que habitualmente tiene una cuota de participación elevada, no puede adoptar decisiones unilateralmente. Y al revés: un grupo de propietarios de elementos privativos diminutos no puede adoptar decisiones en detrimento de propietarios que, aunque en número sean inferiores, tienen elementos con una cuota de participación elevada. En algunas comunidades, esta situación puede dificultar la adopción de muchos acuerdos.

 

Existe un tercer tema de menor relevancia pero que merece un apunte. Es el de los propietarios que se abstienen. Se considera abstención el propietario que no se manifiesta ni a favor ni en contra del acuerdo. Puede ser un propietario diligente que participa de la votación -no está "desconectado" en el momento de la votación- pero que no tiene una opinión definida de un determinado punto, por falta de información previa o por la circunstancia que sea. También puede ser que realmente no tenga interés en el asunto (muy frecuente en el caso de locales, que no tienen interés directo en muchos de los acuerdos que afectan principalmente a viviendas). Aunque también puede ser el outsider, el freerider o el snob que únicamente quiere desmarcarse de la mayoría. En todos los casos, hay que decir que la abstención se computa como voto favorable al sentido de la mayoría.

 

Pero, ¿y los no asistentes? ¿Cómo se computa su voto? Pues el voto de los no asistentes se computa en sentido favorable al de la mayoría, salvo que ejerzan su derecho de oposición. Esto es, el voto de los no asistentes se computa en el sentido del acuerdo adoptado por mayoría.

 

Los acuerdos así adoptados se consideran válidos y, en general, son ejecutivos desde el momento de su adopción. Esto es, pueden llevarse a cabo sin necesidad de ningún formulismo ulterior. En particular, no se requiere la aprobación del acta de la junta en que han sido adoptados. Son ejecutivos incluso cuando son impugnados, salvo que el juez establezca alguna medida cautelar. Y, por último, evidentemente obligan a todos los propietarios, incluso a los no asistentes, a los que han votado en contra del acuerdo (salvo alguna excepción), y a los que se han abstenido en la votación. 

 

Puede acceder al texto íntegro de la normativa aqui.

 

 





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