Limitació del preu de lloguer d'habitatge

La Llei de l'Habitatge vol resoldre el problema de l'escassetat d'habitatge, i per a això estableix diferents mesures que van des de l'acció pública a la intervenció en el mercat privat del lloguer d'habitatges. És aquesta última mesura la que expliquem en aquesta entrada. Per a això, és necessari conèixer abans el concepte de "zona de mercat residencial tensionat", que és el nou concepte sobre el qual es regula el sistema de limitació de preu del lloguer.

Què són les zones de mercat residencial tensionat?

Les zones de mercat residencial tensionat (o zones tensionades) són aquelles zones que poden tenir un especial risc de manca d'habitatge per als seus residents, en les quals les Administracions públiques realitzaran accions específiques per a millorar l'oferta d'habitatge. Es consideraran zones tensionades aquelles en les quals la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o la renda mensual del lloguer, més despeses i subministraments, superi el trenta per cent dels ingressos o de la renda mitjana de les llars, o bé aquelles en les quals el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat un creixement acumulat en els cinc anys anteriors superior en tres punts percentuals al creixement acumulat de l'IPC de la comunitat autònoma. A Catalunya s'ha aprovat una sola zona de mercat residencial tensionat que comprèn 140 municipis.

Quines conseqüències té la declaració d'una zona com a mercat residencial tensionat?

La principal conseqüència és que la renda dels contractes d'arrendament d'habitatges situats en zones tensionades no podrà ser superior a l'última renda actualitzada del contracte d'arrendament que hagués estat vigent en els cinc anys anteriors. Per tant, els nous contractes estaran condicionats pels preus que s'haguessin pactat amb anterioritat, sense tenir en compte si aquesta renda era inferior a la de mercat per alguna especialitat del contracte o de l'arrendatari.

Aquest límit podrà incrementar-se en un màxim d'un 10 per cent només en cas de rehabilitació de l'edifici, actuació de millora d'accessibilitat, modificacions que suposin un estalvi d'energia primària no renovable d'un mínim del 30 per cent (acreditat mitjançant dos certificats d'eficiència energètica, expedits abans i després de l'actuació), o quan el contracte se signi per un període de 10 o més anys, o amb dret de pròrroga per aquest període.

Existeix algun límit de renda si l'habitatge no ha estat arrendat en els últims cinc anys?

Si l'habitatge no ha estat arrendat amb anterioritat, o bé si el propietari és un gran tenidor, i sempre en cas que l'habitatge estigui situat en una zona de mercat residencial tensionat, existeix un altre límit de la renda mensual: és el denominat preu de referència, que serà aplicable sempre que existeixi una Resolució de l'autoritat administrativa competent que així ho hagi establert. El valor de referència (o sistema d'índexs de preus de referència, segons la terminologia de la Llei) és un valor atribuït administrativament a la renda del contracte d'arrendament. És un cas atípic d'intervenció de les administracions en el mercat privat, encara que és cert que ja es va aplicar en ciutats europees com Berlín o París, i també a Catalunya, en tots els casos amb un èxit discutible.

Els índex de referència són aplicables a Catalunya des del dia 16 de març de 2024. La principal crítica a aquest sistema és que aquest preu de referència no té en compte les característiques particulars de l'immoble, el seu estat de conservació, interiorisme, orientació, etc. pel que probablement i a causa de l'excés de demanda actual, es desincentivarà la inversió dels propietaris perquè no podran beneficiar-se d'una major renda mensual en cas que facin actuacions de manteniment i actualització del seu habitatge. Més informació sobre la regulació de preus de lloguer aplicada per la Generalitat de Catalunya aquí.

Desconeixem l'eficàcia que aquesta limitació de preus podrà tenir quant a afavorir la necessitat d'habitatge, però una vegada més ens fa l'efecte que es trasllada al sector privat el pes de garantir el compliment d'un dret constitucional, el de l'habitatge, quan la responsabilitat hauria de recaure en el sector públic, mitjançant les adequades polítiques d'habitatge i polítiques d'educació, formació professional, promoció de l'ocupació, fomentant empreses que generin valor afegit i generin ocupació per a equips personals i professionals que creixin en el si d'aquestes empreses, amb condicions d'estabilitat laboral que els permeti accedir a habitatges dignes. Per contra, la mesura de limitació de preus pot desincentivar la inversió en els habitatges de lloguer, que derivi a mitjà termini en la degradació del parc d'habitatges de lloguer.