Gestoria Mongay

Notícies · Articles
19/12/2018

Mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer.

Mesures urgents lloguer habitatge

S'incrementa el termini mínim de durada del contracte d'arrendament a cinc anys.

Darrerament s’ha publicat el Reial Decret-Llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. En general, la norma té per objecte donar estabilitat i una major protecció als arrendataris, penalitzant expressament en alguns casos la figura de l’arrendador persona jurídica.

 

D’entre les modificacions que estableix aquesta normativa, us en destaquem les següents:

 

 

Modificació de la durada mínima del contracte: durada mínima de cinc anys.

 

S’estableix que la durada mínima del contracte és de cinc anys (set anys si l’arrendador és una persona jurídica), amb la tècnica jurídica de la pròrroga obligatòria. Així, en cas de contractes de durada inferior a la indicada, s’estableix una pròrroga obligatòria per terminis anuals, excepte que l’arrendatari manifesti expressament la seva voluntat de no renovar el contracte, fins assolir el termini de cinc anys (set anys si l’arrendador és persona jurídica).

 

Una vegada transcorreguts els cinc primers anys del contracte (set anys si l’arrendador és una persona jurídica), si cap de les dues parts s’hi oposa, el contracte es prorrogarà per tres anys més.

 

Fins ara, la durada mínima del contracte era de tres anys, i la pròrroga addicional era d’un any. Amb aquesta modificació, es torna al un règim jurídic molt similar –malgrat que no idèntic- al vigent en la redacció originària de la Llei d’Arrendaments Urbans: 5 anys de termini inicial i 3 anys en pròrroga.

 

 

Les despeses de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador quan aquest sigui una persona jurídica.

 

La normativa modifica una pràctica habitual, consistent en que les despeses per la formalització del contracte solen ser a càrrec de l’arrendatari. Però ho modifica només en cas que l’arrendador sigui una persona jurídica (una societat mercantil, una associació o fundació, etc.). Com a excepció, s’estableix que els serveis contractats per iniciativa directa de l’arrendatari, seran a càrrec d’aquest.

 

La normativa no estableix cap modificació en cas que l’arrendador sigui una persona física, per la qual cosa en aquests cas les parts podran pactar lliurement qui haurà de pagar les despeses de formalització del contracte, com fins ara.

 

 

Limitació de la quantia de les garanties addicionals a dos mesos de renda.

 

La fiança dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual s’estableix en una quantitat equivalent a un mes de renda.

 

Durant els 5 primers anys de durada del contracte (o durant els 7 primers anys, si l'arrendador fos persona jurídica), la fiança no s'haurà d'actualitzar; però cada vegada que l'arrendament es prorrogui, l'arrendador pot exigir que la fiança s'actualitzi fins a fer-se igual a una mensualitat de la renda que estigui vigent en aquell moment.

 

També es podran pactar altres garanties addicionals, però si l’arrendament és d’habitatge, en contractes de fins a 5 anys de durada (o de fins a 7 anys si l'arrendador fos persona jurídica), el valor d'aquesta garantia addicional no podrà excedir de dos mesos de renda. Per tant, la norma vol excloure la possibilitat que es puguin exigir fiances més elevades o altres tipus de garanties, com els avals.

 

 

Hi haurà limitacions al preu de l’arrendament?

 

Potser si, en el futur. Cal dir que, per ara, la norma no estableix límits al preu del lloguer dels habitatges. Però si que obre la porta a que es faci en un futur, almenys parcialment, perquè regula una bonificació de l’IBI dels habitatges subjectes a limitació de renda.

 

 

Reforma processal dels desnonaments i llançaments per donar protecció als arrendataris en situació de vulnerabilitat.

 

El procediment de desnonament és un procediment verbal amb especialitats, que el converteixen en un procés judicial que, sobre el paper, és prou àgil. Tanmateix, això no evita que el col·lapse dels jutjats, els habituals problemes de notificació i el necessari respecte per les garanties processals de l’arrendatari, allarguin el temps de tramitació a més enllà del desitjable.

 

La nova normativa estableix un nou tràmit en els processos de desnonament per falta de pagament o per expiració del termini del contracte, que endarrerirà encara més aquests processos. Perquè en el tràmit de comunicació del requeriment de pagament, el jutjat haurà d’informar de la possibilitat de la intervenció de Serveis Socials. Quan així es faci, si els serveis socials aprecien situació de vulnerabilitat, el jutjat haurà de suspendre el procés fins que s'adoptin les mesures que els serveis socials considerin oportunes. La suspensió serà com a màxim d'1 mes --a comptar des que es rebi la comunicació dels Serveis Socials-- o de 2 mesos, si qui va presentar la demanda és una persona jurídica.

 

 

Impost sobre transmissions patrimonials de l'arrendament d'habitatges.

 

Es redueix a la pràctica la situació d’inseguretat existent en relació amb el pagament de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats corresponent al contracte d'arrendament, que fins ara havia de pagar l'arrendatari. La regulació generava inseguretat per l’arrendador perquè, en cas d’impagament per part de l’arrendatari, l’arrendador n’era responsable subsidiari. És a dir, l’arrendador podia ser responsable del pagament d’un tribut, però no podia obligar l’arrendatari a complir les seves obligacions.

D’altra banda, les oficines de gestió de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials no realitzaven actuacions de comprovació d’aquest tribut, per la qual cosa, era un tribut desconegut i probablement el més inaplicat de tot el sistema tributari espanyol.

 

Aquesta situació s’ha resolt, però només en el cas d’arrendament d’habitatges. La nova normativa estableix una exempció de pagament de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats aplicable als arrendaments d'habitatge la destinació primordial sigui el de satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari.

 

 

A quins contractes afecta la nova normativa?

 

La nova normativa entra en vigor el dimecres 19 de desembre de 2018. Per tant, afecta els contractes que se signin a partir d'aquesta data. No afecta als contractes anteriors, tant si estan dins del període de durada pactat pels contractants (de fins a 3 anys de durada) o estiguin en la pròrroga posterior (d'1 any). La reforma admet, però, que les parts puguin adaptar-se al règim jurídic previst en aquest Reial Decret Llei si així ho acorden i no resulta contrari a la llei.

Cal dir que la reforma processal, que inclou el nou tràmit d’intervenció dels Serveis Socials per aplicar situació de vulnerabilitat, també serà aplicable als processos judicials que estiguin en curs.





Tornar al llistat
Enviar a un amic






Pic

Experiència

Més de 50 anys evolucionant des dels serveis de gestoria tradicionals cap als serveis més especialitzats de consultoria legal i jurídica.

Pic

Professionalitat

Advocats i professionals col·legiats especialitzats en l’assessorament d’empreses i particulars.

Pic

Diferenciació

Coordinació dels serveis de gestió d’empresa amb els criteris jurídics i econòmics més especialitzats.

Pic

Assessorament

Esforç i creativitat en garantir el vostre assessorament permanent.

Pic

Flexibilitat

Agilitat i adaptació a les necessitats dels nostres clients.


 


Avís important

El seu navegador està obsolet, moltes funcionalitats de la web no es veuran correctament.
Li recomanem que actualitzi el navegador o que instal·li un d'aquests dos:
   -Mozilla Firefox
   -Google Chrome