La ley de arrendamientos urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas. Si que es cierto que existe una institución jurídica, la cláusula “rebus sic stantibus” en virtud de la cual es posible modular las cláusulas contractuales al efecto de adaptarlas a las nuevas circunstancias que puedan producirse, siempre que éstas sean imprevisibles y ajenas a la voluntad de las partes. Sin embargo, frente a esta cláusula puede oponerse el principio “pacta sunt servanda”, que impone la obligación de respetar y cumplir los acuerdos.
Por evitar la inseguridad jurídica que puede suponer la aplicación de las cláusulas anteriores, mediante el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se ha establecido una regulación específica en línea con la cláusula “rebus sic stantibus”, como medida específica para reducir coste de pymes y autónomos, que consiste en conceder un aplazamiento en el pago de la renta.
Esta medida es de aplicación únicamente a arrendatarios (persona física o jurídica) cuya actividad se haya suspendido o bien cuyos ingresos del mes anterior al que solicita el aplazamiento se hayan reducido en un 75% respecto del promedio del mismo trimestre del año anterior.
El cumplimiento de estos requisitos deberán acreditarse:
A estos efectos, se considera un gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En el primer caso, el arrendatario puede proponer un aplazamiento de la renta mientras persista la situación de alarma, que el propietario debe aceptar. El máximo de rentas aplazadas no podrá superar las cuatro mensualidades.
En el segundo caso, esto es, si el propietario no es una entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar igualmente la moratoria, pero el propietario no está obligado a aceptar la solicitud.
En estos casos y de forma excepcional, con el objetivo de no descapitalizar al arrendador, las partes podrán disponer de la fianza, que podrá aplicarse al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
El plazo durante el que el arrendatario debe solicitar este aplazamiento es hasta el día 23 de mayo de 2020.
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