Uno de los principales problemas de una comunidad de propietarios es la gestión de la morosidad. Esto es, cómo gestionar el tema del propietario deudor que no paga sus deudas porque no quiere, o porque no puede. A veces realmente no puede hacer frente al pago de los gastos que le genera su vivienda, porque no tiene suficientes recursos. En otras ocasiones, el deudor prioriza otros gastos o necesidades y categoriza los gastos comunitarios como secundarios, por lo que nunca encuentra el momento de pagarlos. También hay propietarios deudores que instrumentalizan su deuda con la comunidad, y la plantean como una forma de exteriorizar su oposición, descontento o disconformidad con elementos objetivos o subjetivos de la comunidad. O, por último, puede haber situaciones de conflicto entre cotitulares o con arrendatarios, que dificulten el pago. Cada una de estas posiciones obedece a situaciones económicas y psicológicas distintas, y puede requerir una solución distinta.
Por tanto, la primera conclusión es que no hay una solución única para lograr el pago de una deuda con la comunidad. En algunos casos lo más adecuado será plantear directamente una vía judicial; en otros, lo más adecuado será una mediación. En algunas ocasiones, lo óptimo será resolver la situación de conflictividad subyacente para resolver no sólo el problema de morosidad actual, sino también los problemas de morosidad y convivencia futuros.
Sin perjuicio de lo indicado, hay que decir que ninguna de las situaciones indicadas es una circunstancia eximente de la obligación de pago. No tener recursos suficientes, no querer pagar, priorizar otras necesidades, el desacuerdo con la comunidad, o una situación de conflicto entre cotitulares, coherederos, o con arrendatarios, no son relevantes a la hora de intentar evitar el pago de una deuda con la comunidad, siempre que el acuerdo esté bien adoptado y no haya sido impugnado. Pero es evidente que entender el conflicto puede ayudar a resolver más fácilmente una situación de morosidad.
Dicho esto, no hay que olvidar que es una situación que debe enfrentarse y resolverse porque un sólo propietario moroso deudor puede bloquear o hipotecar decisiones o proyectos que beneficiarían al inmueble y a sus propietarios y ocupantes. Y, al final, la mayoría de situaciones pueden resolverse si se actúa con tenacidad y una buena estrategia.
Para decidir la mejor forma de enfrentarse a la situación de morosidad hay que analizar detalladamente varios puntos. De una parte, la legalidad del acuerdo de pago. Por otra parte, la situación del propietario deudor. Por último, hay que analizar los recursos de la comunidad y su disponibilidad para gestionar una demanda judicial.
El primer punto a analizar es la legalidad del acuerdo de pago. Desde el punto de vista legal, el elemento más importante es que el acuerdo de pago esté bien adoptado; esto es, antes que nada hay que verificar la legalidad del acuerdo de pago. No es que la legalidad del acuerdo sea un requisito de procedibilidad; puede plantearse una demanda judicial aunque el acuerdo tenga algún vicio, por ejemplo, de forma. La finalidad de verificar la legalidad del acuerdo es anticiparnos a posibles alegaciones del demandado, y valorar la oportunidad de éxito de una posible demanda de reclamación de cantidad.
El acuerdo debe haber sido adoptado cumpliendo los requisitos legales. Habitualmente debe haber sido adoptado en una junta de propietarios, por lo que será necesario examinar los requisitos formales de la junta (desde la convocatoria, hasta la celebración y, finalmente, al acta y al certificado de la misma). Para más información sobre la adopción de acuerdos, puede seguir este enlace.
Un elemento esencial a revisar es si el acuerdo ha sido o no impugnado judicialmente. Los acuerdos de una junta de propietarios pueden ser impugnados judicialmente únicamente en los siguientes supuestos:
Hay que decir que únicamente pueden impugnar un acuerdo los propietarios que hayan votado en contra del mismo, siempre que estén al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que se impugna o que hayan consignado su importe. Y el plazo de impugnación es de tres meses o de un año, en función de la causa de impugnación que se alegue, a contar desde la fecha de notificación del acta.
Aunque es cierto que la impugnación de un acuerdo de la junta de propietarios no suspende su ejecutividad, si que pueden existir medidas cautelares decretadas por el juez, que pueden llegar a consistir incluso en la suspensión provisional de su ejecutividad. En consecuencia, en caso de impugnación hay que verificar si han sido decretadas medidas que afecten a la ejecutividad del acuerdo.
El segundo punto a analizar es la persona del deudor. Como paso previo, hay que identificar adecuadamente al deudor: en ocasiones la persona que actúa como interlocutor frente a la comunidad no es el titular real del inmueble. Siempre es aconsejable pedir una nota informativa al Registro de la Propiedad para identificar adecuadamente al deudor, puesto que el titular registral es el responsable del pago frente a la comunidad. En ocasiones tenemos alguna sorpresa con la identidad del deudor o aparecen cotitulares, que son responsables solidarios de la deuda con la comunidad y que en ocasiones desconocen la existencia de la deuda. A veces alegan que no viven en el inmueble o que lo han cedido a un tercero. Hay que decir que ninguna de estas alegaciones exime de la obligación de pago a los cotitulares.
Una vez identificado, hay que centrar el foco en la situación financiera del deudor: si actualmente tiene solvencia; si una posible insolvencia es transitoria o con previsión de permanencia, si los ingresos que percibe son embargables o no, si puede tener otras cargas cuyo pago sea preferente a la deuda de la comunidad, si está en trámite de una dación en pago de la vivienda a la entidad bancaria... Analizar la situación financiera del deudor es conveniente para anticiparnos a una posible situación de insolvencia definitiva. Nos podemos encontrar con una sentencia condenatoria y un deudor insolvente, con lo que la comunidad realmente no consigue su objetivo final, que es el cobro de la deuda.
Si que es cierto que puede llegar a pedirse el embargo de la propia vivienda, pero habitualmente tiene otras deudas y lo máximo que se consigue es un mandamiento de embargo, que si se inscribe en el Registro de la Propiedad genera un nuevo gasto a cargo de la comunidad. Puede pedirse también el embargo de bienes muebles de la vivienda... pero es difícil que el deudor declare que los tiene.
Por último, el tercer punto a analizar son los recursos y la disponibilidad de la comunidad para gestionar una demanda judicial. Hay comunidades más beligerantes y hay otras más pacientes. La relación personal que tenga con el vecino moroso es crucial en este punto. También hay que revisar si la comunidad tiene una cobertura de defensa jurídica que le permita tramitar la reclamación judicial sin coste.
Sin embargo, el elemento más determinante para una buena gestión de la morosidad es contar con los servicios de un buen administrador que tenga la capacidad de analizar la situación con criterio jurídico y con sensatez. Que sea capaz de proponer la solución que en cada caso sea más adecuada, según sea la deuda, el perfil del moroso y el tipo de comunidad. Que no aboque a la comunidad a demandas judiciales temerarias o inútiles. Que tenga imaginación y empatía para entender la situación del moroso. Que, si es lo indicado, tenga el conocimiento jurídico suficiente para orientar a la comunidad en el tipo de proceso judicial a seguir y el tesón suficiente para seguir el proceso en todos sus trámites. Que sea capaz de transmitir a la junta de propietarios de forma clara las ventajas e inconvenientes de cada alternativa, para que ésta las pueda valorar y adoptar sus propias decisiones. Y que, si agotados todos los recursos a su alcance prevé que la deuda es incobrable, tenga la sinceridad de reconocerlo.
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