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19/12/2018

Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Medidas urgentes alquiler vivienda

Se incrementa el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento a cinco años.

Recientemente se ha publicado el Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En general, la norma tiene por objeto dar estabilidad y una mayor protección a los arrendatarios, penalizando expresamente en algunos casos la figura de la arrendador persona jurídica.

 

De entre las modificaciones que establece esta normativa, destacamos las siguientes:

 


Modificación de la duración mínima del contrato: duración mínima de cinco años.

Se establece que la duración mínima del contrato es de cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica), con la técnica jurídica de la prórroga obligatoria. Así, en caso de contratos de duración inferior a la indicada, se establece una prórroga obligatoria por plazos anuales, excepto que el arrendatario manifieste expresamente su voluntad de no renovar el contrato, hasta lograr el plazo de cinco años (siete años si el arrendador es persona jurídica).

 

Una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato (siete años si el arrendador es una persona jurídica), si ninguno de las dos partes se  opone, el contrato se prorrogará por tres años más.

 

Hasta ahora, la duración mínima del contrato era de tres años, y la prórroga adicional era de un año. Con esta modificación, se vuelve al un régimen jurídico muy similar –a pesar de que no idéntico- al vigente en la redacción originaria de la Ley de Arrendamientos Urbanos: 5 años de plazo inicial y 3 años en prórroga.


Los gastos de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica.

La normativa modifica una práctica habitual, consistente en que los gastos por la formalización del contrato suelen ser a cargo del arrendatario. Pero lo modifica solo en caso de que el arrendador sea una persona jurídica (una sociedad mercantil, una asociación o fundación, etc.). Como excepción, se establece que los servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario, serán a cargo de este.

 

La normativa no establece ninguna modificación en caso de que el arrendador sea una persona física, por lo cual en estos caso las partes podrán pactar libremente quién tendrá que pagar los gastos de formalización del contrato, como hasta ahora.


Limitación de la cuantía de las garantías adicionales a dos meses de renta.

La fianza de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se establece en una cantidad equivalente a un mes de renta.

 

Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o durante los 7 primeros años, si el arrendador fuera persona jurídica), la fianza no se tendrá que actualizar; pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador puede exigir que la fianza  se actualice hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta que esté vigente en aquel momento.

 

También se podrán pactar otras garantías adicionales, pero si el arrendamiento es de vivienda, en contratos de hasta 5 años de duración (o de hasta 7 años si el arrendador fuera persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos meses de renta. Por lo tanto, la norma quiere excluir la posibilidad que se puedan exigir fianzas más elevadas u otros tipos de garantías, como los avales.


Habrá limitaciones al precio del arrendamiento?

 

Quizás si, en el futuro. Hay que decir que, por ahora, la norma no establece límites en el precio del alquiler de las viviendas. Pero si que abre la puerta a que se haga en un futuro, al menos parcialmente, porque regula una bonificación del IBI de las viviendas sujetas a limitación de renta.

 


Reforma procesal de los desahucios y lanzamientos para dar protección a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad.

 

El procedimiento de desahucio es un procedimiento verbal con especialidades, que lo convierten en un proceso judicial que, sobre el papel, es bastante ágil. Aun así, esto no evita que el col•lapso de los juzgados, los habituales problemas de notificación y el necesario respeto por las garantías procesales del arrendatario, alarguen el tiempo de tramitación además allá del deseable.

 

La nueva normativa establece un nuevo trámite en los procesos de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo del contrato, que atrasará todavía más estos procesos. Porque en el trámite de comunicación del requerimiento de pago, el juzgado tendrá que informar de la posibilidad de la intervención de Servicios Sociales. Cuando así se haga, si los servicios sociales aprecian situación de vulnerabilidad, el juzgado tendrá que suspender el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas. La suspensión será como máximo de 1 mes --a contar desde que se reciba la comunicación de los Servicios Sociales-- o de 2 meses, si quién presentó la demanda es una persona jurídica.


Impuesto sobre transmisiones patrimoniales del arrendamiento de viviendas.

Se reduce a la práctica la situación de inseguridad existente en relación con el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente al contrato de arrendamiento, que hasta ahora tenía que pagar el arrendatario. La regulación generaba inseguridad por el arrendador porque, en caso de impago por parte del arrendatario, el arrendador  era responsable subsidiario. Es decir, el arrendador podía ser responsable del pago de un tributo, pero no podía obligar el arrendatario a cumplir sus obligaciones.


Por otro lado, las oficinas de gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales no realizaban actuaciones de comprobación de este tributo, por lo cual, era un tributo desconocido y probablemente el más inaplicado de todo el sistema tributario español.

Esta situación se ha resuelto, pero sólo en el caso de arrendamiento de viviendas. La nueva normativa establece una exención de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aplicable a los arrendamientos de vivienda el destino primordial sea lo de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.


A qué contratos afecta la nueva normativa?

La nueva normativa entra en vigor el miércoles 19 de diciembre de 2018. Por lo tanto, afecta los contratos que se firmen a partir de esta fecha. No afecta a los contratos anteriores, tanto si están dentro del periodo de duración pactado por los contratantes (de hasta 3 años de duración) o estén en la prórroga posterior (de 1 año). La reforma admite, pero, que las partes puedan adaptarse al régimen jurídico previsto en este Real decreto ley si así lo acuerdan y no resulta contrario a la ley.

Hay que decir que la reforma procesal, que incluye el nuevo trámite de intervención de los Servicios Sociales para aplicar situación de vulnerabilidad, también será aplicable a los procesos judiciales que estén en curso.





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