Recientemente se ha modificado el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas. Puede tener acceso a la normativa sustantiva reguladora de los arrendamientos urbanos en este enlace.
Es destacable como anécdota el sinuoso proceso que ha seguido la aprobación de esta nueva regulación. Porque el actual Real Decreto-Ley 7/2019 fue precedido de una norma anterior con un contenido muy similar, cuya eficacia requería una convalidación parlamentaria... que nunca se produjo. En consecuencia, tenemos el dudoso honor de tener una modificación de la normativa de arrendamientos urbanos que estuvo vigente desde el 19 de diciembre de 2018 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018) hasta el día 24 de enero de 2019 (Fecha de la Resolución de 22 de enero de 2019, que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 21/2018). Puede tener más información sobre este tema en este enlace.
El nuevo régimen jurídico es aplicable aplicable a contratos celebrados a partir del día 6 de marzo de 2019. Por tanto, no afecta a los contratos suscritos con anterioridad a esta fecha, que continuarán rigiéndose por el régimen que les era aplicable, tanto si están en el período inicialmente pactado por las partes, como si están en prórroga anual, o si están en la prórroga posterior de un año. Sin embargo, la norma establece expresamente que, si ambas partes lo acuerdan, los contratos preexistentes podrán adaptarse al nuevo régimen jurídico.
Las principales novedades introducidas por esta normativa son las que destacamos a continuación.
En arrendamiento de vivienda, el plazo mínimo de duración del contrato de forma obligatoria para el arrendador es de cinco años. La actual regulación reproduce el esquema de plazos que ya es conocido en materia de arrendamiento de vivienda, con la única modificación de que el número de prórrogas automáticas anuales, que hasta ahora era hasta un máximo de tres años, se establece un máximo de cinco años. Así, con la nueva normativa el contrato de duración inferior a cinco años se prorrogará anualmente, de forma potestativa para el arrendatario pero obligatoria para el arrendador, hasta un máximo de cinco años.
En caso de que el arrendador sea una persona jurídica (sociedad anónima, limitada, asociaciones, sociedades cooperativas, etc.), el plazo se incrementa de cinco a siete años. Este plazo no será aplicable a entidades colectivas sin personalidad jurídica como comunidades de bienes, comunidades de propietarios, etc.
Finalizado este plazo de cinco o siete años, se regula una prórroga anual adicional de hasta tres años (que sustituye a la prórroga de un año establecida por el régimen anterior).
En el esquema de duración del contrato que hemos expuesto, cabe destacar que se pueden distinguir tres fases de prórrogas. En primer lugar, las que se producen durante los cinco (o siete) primeros años de vigencia del contrato, que son potestativas para el arrendatario y obligatorias para el arrendador, y que para simplificar pueden denominarse prórrogas obligatorias.
En segundo lugar, existe una prórroga que se produce una vez transcurrido este periodo inicial de hasta cinco o siete años. La norma establece que, transcurridos los cinco o siete primeros años de vigencia del contrato, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Sin embargo, en este plazo adicional de tres años se producen realmente dos situaciones diferenciadas. Una primera, que se produce inmediatamente después de finalizado el período de prórroga obligatoria, que es una prórroga potestativa tanto para el arrendatario como para el arrendador. Como esta prórroga no es obligatoria para ninguna de las partes, ambas partes pueden evitar la prórroga y extinguir así la vigencia del contrato. Por tanto, puede calificarse como prórroga potestativa.
Para evitar que se produzca la prórroga del contrato, la regulación actual, como la anterior, permite que cualquiera de las partes comunique su voluntad de no renovar el contrato. El cambio normativo consiste en la ampliación de este plazo de preaviso respecto de la primera prórroga, que ahora es de cuatro meses si quien lo realiza es el arrendador, y de dos meses si quien lo realiza es el arrendatario.
Por último, una vez producida esta prórroga potestativa, vuelven a producirse otras dos prórrogas obligatorias. Porque la norma indica que la prórroga se producirá por plazos anuales hasta un máximo de tres, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de re no renovar el contrato. Por tanto, volvemos a tener aquí un régimen de prórroga potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador. El plazo de preaviso que debe cumplir el arrendatario para evitar la prórroga del contrato es de treinta días de antelación a la fecha de finalización de cualquiera de las anualidades.
El arrendador puede oponerse a las prórrogas obligatorias si tiene necesidad de ocupar la vivienda arrendada para él mismo, o bien para sus familiares de primer grado por consanguinidad o adopción, o bien para su cónyuge en caso de disolución del matrimonio (separación, divorcio, o nulidad matrimonial). Es de destacar, no por su novedad sino por su relevancia, que para que el arrendador pueda ejercer esta facultad, dicha previsión debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento.
La fianza del contrato es de una cantidad equivalente a un mes de renta; esta es la fianza que debe ser depositada en el Órgano competente. La norma permite establecer otras garantías adicionales, pero en los contratos de hasta cinco o siete años de duración el importe de estas garantías no podrá ser superior al importe de dos meses de renta.
Hasta la fecha, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato eran satisfechos en la forma en que se acordara, siendo muy habitual que fueran a cargo del arrendatario. La norma rompe con esta práctica al establecer que estos gastos serán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica. En caso de que el arrendador sea una persona física no se establece ninguna regulación, por lo que hay que entender que se mantiene el acuerdo entre las partes como principal forma de distribución de estos gastos.
En caso de transmisión de la vivienda por cualquier título, el arrendatario puede continuar en la vivienda durante el período de duración mínima (de cinco o siete años), aunque dicho arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Respecto de la actualización de rentas, es destacable que, en defecto de pacto expreso, no podrá practicarse actualización de la renta del contrato por aplicación del IPC o índice similar. Se establece libertad de las partes para establecer distintas formas de actualización de la renta, pero en ningún caso el resultado del incremento producido como consecuencia de la actualización podrá ser superior al resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a la fecha de cada actualización.
Para proteger al arrendatario, se introduce un nuevo trámite en los procedimientos de desahucio, que se articula mediante dos nuevas obligaciones a cargo del Juzgado. De una parte, se obliga al Juzgado a informar al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales para que éstos puedan apreciar si existe situación de vulnerabilidad. Por otra parte, se obliga al mismo Juzgado a informar directamente a los servicios sociales.
Con esta previsión se pretende que cuando los servicios sociales aprecien que existe vulnerabilidad social y/o económica, puedan comunicarlo así al Juzgado, al efecto de que pueda suspenderse el proceso de desahucio hasta que los servicios sociales no adopten las medidas oportunas. Es de destacar que este nuevo supuesto de suspensión retrasará todavía más los ya lentos e injustos procesos judiciales de desahucio. Porque el plazo máximo de suspensión es de un mes, pero empieza a correr desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales, y es improbable que se consiga levantar la suspensión de forma ágil tan pronto como haya transcurrido dicho plazo. Además, el plazo se reanudará "una vez hayan sido adoptadas las medidas o transcurrido el plazo de suspensión" pero, por el carácter garantista de los jueces, es probable que el juzgado espere a disponer de las medidas aunque éstas se le comuniquen fuera del plazo de un mes. Por último, es de destacar que, cuando el arrendador sea una persona jurídica, el plazo de suspensión es de tres meses.
Por último, se establece la exención del Impuesto indicado en caso de contratos de arrendamiento de viviendas.
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