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27/10/2020

Reducción de alquileres de locales afectados por cierre o reducción de actividad por COVID.

Reducción de alquileres de locales afectados por cierre o reducción de actividad por COVID.

Los empresarios afectados por el cierre o reducción de la actividad con motivo del COVID-19 podrán renegociar con los propietarios de los locales que tengan arrendados para adaptar la renta a esta situación.

Esta es la aplicación que el Gobierno ha hecho de la cláusula rebus sic stantibus, según la cual las condiciones contractuales pueden modificarse si hay una alteración sustancial de las circunstancias concurrentes en el momento en que se firmó el contrato. La tesis subyacente es que el cierre o reducción de una actividad por imperativo legal es una circunstancia suficientemente relevante para justificar una reducción temporal de la renta del contrato.

 

Esta aplicación de la cláusula rebus sic stantibus podría generar dudas, porque a pesar de que el negocio esté cerrado, el arrendatario continúa en uso del local, en el sentido de que en todo momento tiene la plena disposición del mismo: en ningún momento el arrendatario devuelve la posesión del local al propietario. El objeto del contrato de arrendamiento no es la actividad sinó la posesión del local, por lo cual es irrelevante a efectos de la renta contractual que la actividad esté o no en funcionamiento.

 

Aun así, el Gobierno ha decidido desplazar en los propietarios de locales comerciales parte de la carga que supone el mantenimiento de actividades cerradas o limitadas, y a la vez limitar la litigiosidad que se podría producir si los arrendatarios iniciaran esta vía incierta para justificar la falta de pago de la renta contractual durante los meses de cierre o reducción de la actividad.

 

Hay que tener en cuenta que esta medida solo se aplica a contratos de arrendamiento a partir del 1 de enero de 1995.

 

El arrendatario tiene que requerir al propietario una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato.

 

El procedimiento se tiene que iniciar con un requerimiento fehaciente en el que el arrendatario debe justificar la situación de cierre o suspensión y solicitar una reducción de la renta o cualquier otra medida que considere conveniente. El efecto inmediato de este requerimiento es que el propietario no puede emitir factura por por el importe de la renta, hasta que transcurra el plazo de negociación o hasta que se llegue a un acuerdo.

 

Una vez hecho el requerimiento, las partes disponen de un plazo de un mes para llegar a un acuerdo.

 

Reducción de la renta en un 50% en defecto de acuerdo.

 

Si las partes no llegan a un acuerdo en el plazo de un mes, la renta se reducirá automáticamente en un 50%. Esta reducción será aplicable durante todo el periodo en que persista el cierre.

 

Con las restricciones actualmente vigentes, esta medida afecta al sector de la restauración (bares, restaurantes), y también a gimnasios, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego y ludotecas. Debe indicarse que, en el caso de la restauración, la prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos al establecimiento no evita que la actividad esté cerrada y, por lo tanto, los bares y restaurantes con servicio de take away pueden beneficiarse también de esta reducción.

 

Si el negocio o actividad no está afectado por una orden de cierre sino de limitación de actividad, la reducción será proporcional a la disminución del uso que haya sido impuesta. Para cuantificar esta restricción de uso, hará falta recurrir a parámetros objetivos como reducción de aforo, horarios, superficie, etc.

 

Las actividades que actualmente están afectadas por una limitación en el aforo o en horarios son teatros, comercios, tiendas de 24 horas, y hoteles.

 

Se concede al arrendatario la facultad de dejación del contrato.

 

Si las medidas de limitación persisten por un plazo superior a tres meses dentro de un año, el arrendatario podrá desistir del contrato sin ningún penalización. Puede ejercer esta nueva facultad en el momento en que la limitación alcance la duración de tres meses indicada, con un preaviso de un mes de antelación.





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